שיפוץ מבנים ובניינים בתל אביב
אנחנו משפצים בניינים ישנים בתל אביב-יפו כקבלן רשום: גג, חדר מדרגות, מערכות, מעטפת וחצר, ולפי הצורך גם הדירות עצמן. העבודה נעשית לפי התכנון של המהנדס והאדריכל, בתיאום עם הדיירים, ובלי למחוק את הפרטים המקוריים שנשארו בבניין.
שיפוץ מבנים הוא עבודה מתוכננת על בניין קיים שמטרתה לשפר אותו: לחדש את מה שהתבלה, להחליף מערכות ישנות, לשנות חלוקה או שימוש, ולשדרג את המראה ואת הנוחות. בשונה משיקום, שיפוץ לא מחכה לנזק. הוא נעשה כשהבעלים רוצים בניין טוב יותר, וההיקף שלו נקבע לפי ההחלטה שלהם, בגבולות ההיתר והתכנון.
מתי הגיע הזמן לשפץ את הבניין?
כשהבלאי כבר מפריע לחיים בבניין: רטיבות שחוזרת בדירות העליונות, טיח שמתקלף בחדר המדרגות, צנרת שנוזלת שוב ושוב, או חשמל משותף שלא עומד בעומס. לא כל סימן כזה מחייב שיפוץ מלא, ולפעמים מספיק תיקון נקודתי. מרזב שבור, לדוגמה, מחליפים בלי להקים פיגום לכל החזית. הצעד הראשון הוא רשימה של מה שמפריע לדיירים.
יש גם סיבות שלא קשורות לנזק. דיירים שרוצים להוסיף מעלית, לחדש לובי שלא השתנה מאז שנות השישים, או להחזיר לחזית את המראה המקורי שלה, מתכננים שיפוץ גם כשהבניין תקין. במקרים כאלה ההחלטה היא על מה שרוצים להשיג, והבדיקה של המהנדס מראה אם יש משהו שצריך לטפל בו קודם.
הסימן שלא כדאי לחכות איתו הוא חלקים שנופלים: טיח, בטון או אבן מהחזית ומתקרות המרפסות. במצב כזה מרחיקים אנשים מהמקום ומזמינים מהנדס מיד, עוד לפני כל שיחה על שיפוץ.
מה כולל שיפוץ של בניין שלם?
שיפוץ של בניין שלם כולל בדרך כלל את הגג, המעטפת, חדר המדרגות, המערכות המשותפות והחצר, ולפעמים גם את הדירות עצמן. לא כל שיפוץ כולל הכל, ולעתים קרובות הדיירים בוחרים רק חלק. בניין עם גג דולף וצנרת ישנה יתחיל שם, והלובי יחכה לשלב הבא. את ההיקף מגדירים בכתב לפני שמבקשים הצעות.
ההבחנה החשובה היא בין הרכוש המשותף לדירות. חדר המדרגות, הגג, החזית, הצנרת הראשית והחצר שייכים לכל בעלי הדירות, וההחלטה עליהם משותפת. מה שקורה בתוך דירה הוא עניין של בעל הדירה, גם כשהעבודה נעשית באותו פיגום ובאותו זמן. בשיפוץ מסודר מפרידים בין שני החלקים כבר בהצעה, כדי שכל אחד ידע על מה הוא משלם.
שיפוץ ושיקום מבנים נעשים הרבה פעמים יחד. כשמסירים טיח ישן לצורך שיפוץ, מתגלים לא פעם ברזל חלוד בתקרות המרפסות, סדקים או רטיבות שחדרה לקיר, ואז חלק מהעבודה הופך לשיקום. בבניין ישן כדאי להניח מראש שזה יקרה, ולהשאיר לממצאים כאלה מקום בתכנון ובתקציב.
| אזור | עבודות נפוצות | מה בודקים לפני | מי מחליט |
|---|---|---|---|
| גג | איטום, ניקוז, החלפת רעפים או ריצוף, מעקה | מאיפה נכנסת הרטיבות לדירות העליונות, כמה שכבות איטום כבר יש | בעלי הדירות, לפי המלצת המהנדס |
| מעטפת וחזיתות | טיח, צבע, מרפסות, מרזבים, תריסים | טיח רופף, סדקים, ברזל חשוף, דרישות העירייה | בעלי הדירות, בכפוף להיתר |
| חדר מדרגות ולובי | ריצוף, מעקה, תאורה, תיבות דואר, דלת כניסה | אילו פרטים מקוריים שווה לשמור, האם המעקה בטוח | בעלי הדירות |
| מערכות משותפות | צנרת מים וביוב, חשמל משותף, ניקוז, תקשורת | גיל הצנרת, נזילות שחוזרות, עומס על לוח החשמל | בעלי הדירות, לפי יועצי המערכות |
| שלד וחיזוק | תיקון בטון ופלדה, חיזוק עמודים, קורות ויסודות | בדיקה של מהנדס קונסטרוקציה | המהנדס קובע אם צריך, הבעלים מחליטים מתי |
| דירות | מטבחים, חדרי רחצה, חלוקה פנימית, ריצוף | מה עובר בקירות המשותפים, מה דורש היתר | כל בעל דירה לעצמו |
מה עושים עם המערכות הישנות בבניין?
בבניין ותיק מחליפים בדרך כלל את קווי המים והביוב הראשיים, את החשמל המשותף ואת הניקוז, כי הם נסתרים בקירות וקשה לתקן אותם חלקית לאורך זמן. לא תמיד צריך להחליף הכל, ולפעמים קטע אחד מספיק. צנרת ברזל ישנה נסתמת ומחלידה מבפנים גם כשמבחוץ היא נראית שלמה. על המערכות מחליטים לפני הגימורים.
ההחלטה על המערכות היא החלטה על מה שלא רואים, ולכן קל לדחות אותה. אבל כל שנה שבה הצנרת הישנה נשארת בקיר היא שנה שבה הטיח החדש, הריצוף החדש והצבע החדש עלולים להיפגע מנזילה. כשמחליפים את הקווים הראשיים באותו שיפוץ, פותחים את הקירות פעם אחת וסוגרים אותם פעם אחת.
בבניין לשימור יש לזה צד נוסף: איפה מעבירים צנרת וכבלים בלי לפגוע בחזית המקורית. לפעמים הפתרון הוא תוואי בחצר האחורית או בפיר פנימי, ולפעמים ציפוי שמסתיר את הצנרת החיצונית. את זה קובעים המתכננים יחד עם אדריכל השימור, לפני שהקבלן מתחיל לחצוב.
באיזה סדר משפצים בניין ישן?
מהעבודה שמסתתרת אל העבודה שנראית: קודם בדיקה, אחר כך שלד ואיטום, אחר כך מערכות, ורק בסוף טיח, צבע וגימורים. החריג הוא סכנה ממשית, כמו חלקים שנופלים, שמטפלים בה ראשונה. למשל, אין טעם לצבוע חדר מדרגות לפני שמחליפים את הצנרת שעוברת בקירות שלו. הסדר הזה חוסך עבודה כפולה.
הטעות הנפוצה היא להתחיל במה שרואים. חזית צבועה נראית טוב ביום המסירה, אבל אם הגג דולף או שהמרזבים שבורים, המים ימצאו את הדרך אל הטיח החדש כבר בחורף הראשון. לכן איטום הגג והניקוז באים לפני הטיח, והחלפה של צנרת שעוברת על החזית באה לפני הצבע.
באותו היגיון מתכננים את הפיגום. פיגום הוא אחת ההוצאות הגדולות בשיפוץ, במיוחד בבניין גבוה או בחזית ארוכה שפונה לשני רחובות. כשכל העבודות על החזית, המרפסות והצנרת החיצונית מתוכננות יחד, הפיגום עולה פעם אחת ויורד פעם אחת, ולא חוזר אחרי שנתיים בשביל מה ששכחו.
איך נראה שיפוץ בניינים, מההחלטה ועד המסירה?
השלבים האלה חוזרים בכל שיפוץ של בניין, גדול או קטן. כל אחד נשען על הקודם, ושלב שמדלגים עליו חוזר בדרך כלל כעלות בהמשך.
בדיקה של הבניין
מהנדס מטעם הבעלים בודק את השלד, הגג, המרפסות והמערכות, ומפריד בין מה שדחוף לבין מה שאפשר לתכנן לשלב מאוחר יותר. בבניין לשימור בודקים גם מה כתוב בתיק התיעוד.
החלטה על ההיקף
בעלי הדירות מחליטים מה נכנס לשיפוץ עכשיו: רק הרכוש המשותף, או גם עבודות בדירות. ההחלטה נרשמת בכתב, כדי שכל ההצעות יתייחסו לאותה רשימה.
תכנון והיתרים
המהנדס, ולפי הצורך גם האדריכל, מכינים תכנון וכתב כמויות. במקביל בודקים מול העירייה אם העבודה דורשת היתר, ואם הבניין מסומן לשימור.
הצעות והסכם
קבלנים מגישים הצעה לפי כתב הכמויות, סעיף אחרי סעיף. בהסכם כותבים לוח זמנים, אבני דרך לתשלום, מי מפקח, ומה קורה כשמתגלה עבודה שלא הייתה בתכנון.
התארגנות באתר
פיגום, גידור, שילוט והגנה על הכניסה, על הריצוף ועל פרטים מקוריים שלא עובדים עליהם. פיגום על המדרכה בתל אביב-יפו דורש פנייה למרכז לתיאום ביצוע הנדסי בעירייה.
ביצוע בשלבים
העבודה מתקדמת לפי הסדר שנקבע: שלד ואיטום, מערכות, מעטפת וגימור. המהנדס מפקח, ומה שמתגלה בדרך חוזר אליו לפני שממשיכים.
מסירה
סיור משותף של המהנדס, נציגי הדיירים והקבלן על כל סעיף שבוצע, ורשימת תיקונים אחרונה. [חסר: תנאי האחריות של החברה על עבודות שיפוץ ומשך האחריות]
מתכננים שיפוץ של הבניין?
כתבו שם וטלפון, ומייל אם נוח לכם. נחזור אליכם כדי לתאם סיור בבניין ולשמוע מה הדיירים רוצים לעשות.
מי מעורב בשיפוץ בניין, ומה התפקיד של כל אחד?
בעלי הדירות מחליטים ומממנים, המהנדס בודק ומפקח, האדריכל מתכנן כשמשנים מראה או חלוקה, והקבלן מבצע. בעבודה קטנה חלק מהתפקידים מתאחדים, אבל הפיקוח לא צריך להיות בידי מי שמבצע. בבניין לשימור מצטרף לצוות גם אדריכל שימור. כשכל תפקיד כתוב בהסכם, קל יותר לפתור מחלוקות בדרך.
בבית משותף, מי שמדבר עם הקבלן הוא בדרך כלל הנציגות, כלומר ועד הבית. ההחלטות עצמן מתקבלות לפי התקנון של הבית, ובבניין שאין לו תקנון משלו חל התקנון המצוי שבחוק המקרקעין. על הצד הזה של השיפוץ, מההצבעה באסיפה ועד חלוקת ההוצאות בין הדיירים, יש באתר עמוד נפרד.
מול העירייה עובדים בעיקר המתכננים: הם מגישים את הבקשות להיתר, מתאמים עם מחלקת השימור כשצריך, ומשיבים להערות. אנחנו מלווים את בעלי הנכס לאורך התהליך, ומתאימים את הביצוע למה שנקבע בהיתר ובתכנון, כולל שינויים שהעירייה מבקשת באמצע.
כדאי שהמהנדס שמפקח על העבודה יעבוד מטעם בעלי הבניין ולא מטעם הקבלן. כך מי שמאשר כל שלב אינו מי שמרוויח מהאישור, וכשמתגלה בעיה, יש לדיירים מישהו שמסביר להם אותה במילים פשוטות ובלי אינטרס. זה נכון גם כשהקבלן מציע להביא מהנדס משלו.
שיפוץ בניינים בתל אביב מתיק העבודות שלנו
אנחנו חברה משפחתית שעובדת בבניינים ישנים מאז 1991, וקבלן רשום. 27 מתוך 36 הפרויקטים בתיק העבודות שלנו נמצאים בתל אביב-יפו, ורובם בניינים היסטוריים.
עבור עיריית תל אביב-יפו ביצענו את הפרויקט שנקרא בתיק שלנו גן תלתן: שיפוץ של שלושה גנים וממ"ק. זו עבודה במבנה ציבור שמשמש ילדים, ובעבודה כזו הלוח והסדר נקבעים לפי מי שמשתמש במבנה.
בריינס 5, בניין מ-1937 שהוכרז לשימור, ניהלנו וביצענו את עבודות השימור והשיפוץ: תוספת בנייה בקומת הקרקע ועל הגג, ממ"דים, ושיפוץ כולל של הדירות עבור בעליהן. העבודה הסתיימה ב-2016, והיא מראה איך שיפוץ של בניין מחבר בין הרכוש המשותף לבין הדירות עצמן.
מתיק העבודות שלנו - שימור ושיפוץ
מה משפיע על המחיר ועל משך שיפוץ בניינים?
שני דברים קובעים את רוב המחיר: ההיקף שהדיירים בוחרים, ומה שהבדיקה מוצאת בבניין. גודל הבניין משפיע פחות ממה שנדמה, כי פיגום, היתרים ופרטים מקוריים משנים את העלות מאוד. למשל, חדר מדרגות בבניין לשימור דורש שימור של המעקה ושל הריצוף. הצעה אמיתית אפשרית רק אחרי בדיקה וכתב כמויות.
מה מייקר ומאריך: עבודה בגובה ובחזית ארוכה, בניין מאוכלס שבו עובדים בשעות מוגבלות ובשלבים, רחוב צר שמגביל פריקת חומרים, היתרים שמתבררים כנדרשים באמצע, וחומרים מיוחדים לבניין לשימור. גם החלטות שמשתנות במהלך העבודה עולות כסף, כי כל שינוי מחייב תיאום מחדש עם המתכננים ולפעמים גם היתר מתוקן.
מה חוסך: החלטה על כל ההיקף מראש, כך שהפיגום עולה פעם אחת; כתב כמויות מפורט שכל ההצעות מתייחסות אליו; ונציג אחד מטעם הדיירים שמוסמך לקבל החלטות שוטפות, כדי שהעבודה לא תחכה לאסיפה בכל שאלה קטנה.
משך העבודה תלוי באותם גורמים. שיפוץ של חדר מדרגות לבדו שונה מאוד משיפוץ שכולל גם גג, מערכות וחזית, ובניין שבו מתגלה נזק בשלד יחכה לתכנון של המהנדס. לוח זמנים שאפשר לסמוך עליו נכתב בהסכם, אחרי התכנון, ולא בשיחת הטלפון הראשונה.
מה צריך להופיע בהצעה של קבלן שיפוץ בניינים?
השוואה בין הצעות אפשרית רק כשכולן מתייחסות לאותה רשימת עבודות. את זה כדאי לבדוק בכל הצעה, גם בשלנו:
- פירוט לפי סעיפים מתוך כתב הכמויות, עם כמות, חומר ושיטת עבודה לכל סעיף
- הפרדה בין עבודות ברכוש המשותף לבין עבודות בתוך הדירות, אם יש כאלה
- מה כלול בפיגום, בגידור ובשילוט, ומי מבקש את האישורים לשימוש במדרכה
- איך מתמחרים עבודה שמתגלה רק אחרי שמסירים טיח או ריצוף, ומי מאשר אותה
- לוח זמנים לפי שלבים, ומה קורה כשהוא מתעכב
- אבני דרך לתשלום שקשורות לעבודה שבוצעה בפועל ואושרה בפיקוח
- תנאי האחריות: על מה, לכמה זמן, ומי מטפל בתקלה אחרי המסירה
- רישום ברשם הקבלנים, שאפשר לבדוק לבד לפני שחותמים
- מי מנהל את העבודה בשטח מטעם הקבלן, ואיך יוצרים איתו קשר ביום עבודה
- מה נשאר באחריות הקבלן בסוף: פינוי פסולת, ניקוי והחזרת החצר והמדרכה למצבן
צריך היתר בנייה לשיפוץ בניין?
תלוי בעבודה. שינוי במבנה, תוספת בנייה או שינוי בחזית דורשים בדרך כלל היתר, וחלק מהעבודות הפשוטות פטורות לפי תקנות מיוחדות. גם עבודה פטורה צריך לבדוק, כי האחריות לבדיקה מוטלת על בעל הנכס. בתל אביב-יפו, לדוגמה, שיפוץ חזית דורש היתר לפי חוק עזר עירוני. את הבדיקה עושים לפני שמזמינים קבלן.
לפי עיריית תל אביב-יפו, עבודות ומבנים מסוימים פטורים מהיתר לפי תקנות התכנון והבנייה, אבל את הביצוע שלהם צריך לדווח בטופס מקוון של מינהל התכנון. בבניין לשימור כדאי לברר מראש מול מחלקת השימור בעירייה גם שינוי שנראה קטן, כמו החלפת חלונות, תריסים או דלת הכניסה.
עבודה במרחב הציבורי, כמו הצבת פיגום על המדרכה, דורשת פנייה נפרדת למרכז לתיאום ביצוע הנדסי בעירייה. כדאי לקבוע בהסכם מי מגיש את הבקשות האלה, כדי שהעבודה לא תיעצר ביום הראשון.
גם כשאין צורך בהיתר, כדאי לבדוק בתקנון הבית אם יש הגבלה על שינויים ברכוש המשותף, למשל על סגירת מרפסות או על שינוי הגוון. כשעולה שאלה כזו, היא שאלה לעורך דין ולא לקבלן.
איך עובדים בבניין שהדיירים ממשיכים לגור בו?
מחלקים את העבודה לשלבים ולאזורים, שומרים על מעבר בטוח לכניסה ולחדר המדרגות, ומתאמים מראש עבודות רועשות והפסקות של מים או חשמל. יש עבודות שבהן אי אפשר להישאר, כמו חיזוק של תקרה מעל דירה. למשל, צנרת ראשית מחליפים קו אחר קו. כך רוב הדיירים לא צריכים לעזוב.
בבניין מאוכלס הפיגום הופך גם לשאלה של ביטחון ופרטיות: רשתות על החזית, נעילה של הגישה לפיגום בסוף יום העבודה, ותאורה בכניסה כשהפיגום מסתיר אותה. כדאי לקבוע ערוץ אחד להודעות לדיירים, ולפרסם מראש לוח שבועי של העבודות, כדי שאף אחד לא יגלה בבוקר שאין מים.
חשוב לסכם מראש גם את הדברים הקטנים: באילו שעות עובדים, איפה מאחסנים חומרים, מאיזה ברז לוקחים מים ומאיזה שקע חשמל, ואיך מנקים את חדר המדרגות בסוף כל יום. דיירים שיודעים מה יקרה מחר סובלים הרבה פחות מהשיפוץ, גם כשהוא ארוך.
ספרו לנו על הבניין
כתבו את הכתובת, כמה דירות יש בבניין ומה הדיירים רוצים לשפץ. אם כבר יש בדיקה של מהנדס או תיק תיעוד, ציינו את זה.
מה שונה בשיפוץ בניינים ישנים ובבניינים לשימור?
בבניין ישן יש יותר הפתעות ויותר מה להציל. המערכות לרוב ישנות, הטיח הוחלף בשכבות, ובחלק מהבניינים יש פרטים מקוריים שכבר לא מייצרים. לא כל בניין ישן מסומן לשימור, ואז החופש רחב יותר. מעקה יצוק מקורי עדיף לתקן ולא להחליף, גם כשהוא חלוד. העבודה מתחילה בתיעוד של מה שקיים.
שיפוץ בניינים ישנים דורש סבלנות בשלב הבדיקה. לפני שמסירים טיח או ריצוף, כדאי לצלם ולתעד את מה שיש, כי חלק מהפרטים מתגלים כמקוריים רק אחרי שמנקים אותם. דלתות כניסה מעץ, ריצוף מצויר בחדר המדרגות, מעקות ברזל ותריסים ישנים הם בדיוק הדברים שנעלמים בשיפוץ ממהר, ואחר כך כבר אי אפשר להחזיר אותם.
בבניין לשימור הכללים מוגדרים יותר. אדריכל השימור קובע מה נשמר, מה משוחזר ומה אפשר לחדש, והביצוע צריך להתאים לתיק התיעוד. בזה אנחנו מתמחים: שימור ושחזור של בניינים היסטוריים, כולל דלתות ותריסי עץ, מעקות ופיתוחי ברזל.
כאן נפגשים שיקום ושיפוץ מבנים ישנים: חלק מהעבודה מחזיר לבניין תפקוד, וחלק משפר אותו. לשיקום, לאיטום ולשיקום אחרי שריפה יש באתר עמודים נפרדים, והם מופיעים בתחתית העמוד.
מה צריך לעשות אחרי שהשיפוץ נגמר?
לקבל את כל המסמכים ולקבוע תחזוקה קבועה. במסירה מקבלים תוכניות של מה שבוצע, פרטי החומרים ותנאי האחריות, וקובעים מי בודק את הגג והמרזבים אחת לשנה. בניין ששופץ לא נשאר תקין לבד. מרזב סתום שלא ניקו בסתיו מחזיר רטיבות לקיר החדש כבר בחורף. תחזוקה קטנה וקבועה חוסכת את השיפוץ הבא.
כדאי לשמור את המסמכים אצל הנציגות ולא אצל דייר אחד, כי ועד הבית מתחלף. תמונות מכל שלב של העבודה, במיוחד של מה שנסגר מתחת לטיח ולריצוף, עוזרות מאוד כשמתגלה תקלה אחרי כמה שנים, כי הן מראות איפה עוברת הצנרת ומה נעשה בכל מקום.
מתי אתם לא צריכים אותנו
יש מצבים שבהם שיפוץ הוא לא הצעד הראשון, או שאנחנו לא הכתובת הנכונה. עדיף לדעת את זה לפני שמתקשרים.
- הבניין קיבל הודעה מהעירייה על מבנה מסוכן. קודם מתקנים את מה שכתוב בהודעה, בתהליך שיש לו מועדים ותנאים משלו ועמוד נפרד באתר
- הדיירים עוד לא החליטו אם לשפץ או לחכות לפרויקט התחדשות עירונית. זו החלטה כלכלית ותכנונית, וכדאי לקבל אותה עם יועץ ועם עורך דין לפני שמבקשים הצעות
- יש מחלוקת בין הדיירים על עצם השיפוץ או על חלוקת ההוצאות. קבלן לא פותר אותה, וכשצריך, מכריע בה המפקח על רישום המקרקעין
- העבודה היא בתוך דירה אחת בלבד, בלי נגיעה ברכוש המשותף. לשיפוץ פנים רגיל לא צריך קבלן שמתמחה בבניינים ישנים
- עוד אין בדיקה של מהנדס. בלי בדיקה אי אפשר לדעת מה דחוף, וכל הצעת מחיר היא ניחוש
שאלות נפוצות
כמה עולה שיפוץ בניין?
אין מחיר אחד, ואנחנו לא נוקבים בסכום לפני שראינו את הבניין ואת הבדיקה של המהנדס. המחיר נקבע לפי ההיקף שהדיירים בוחרים, מצב השלד והמערכות, גובה הבניין והצורך בפיגום, ההיתרים הנדרשים, והאם יש בבניין פרטים מקוריים לשמר. הצעה רצינית בנויה לפי כתב כמויות, סעיף אחרי סעיף, כך שאפשר להשוות אותה להצעות אחרות.
כמה זמן לוקח שיפוץ בניינים?
זה תלוי בהיקף ובמה שמתגלה בבדיקה, ולכן אין מספר אחד. שיפוץ של חדר מדרגות לבדו קצר בהרבה משיפוץ שכולל גם גג, מערכות וחזית. מה שמאריך בדרך כלל הוא היתרים, ממצאים שמתגלים אחרי שמסירים טיח, ועבודה בבניין מאוכלס שמחייבת לעבוד בשלבים. לוח זמנים מחייב אפשר לכתוב בהסכם רק אחרי התכנון.
מאיפה מתחילים כשרוצים לשפץ בניין ישן?
מבדיקה של מהנדס, עוד לפני שמבקשים הצעות מקבלנים. הבדיקה מראה מה דחוף ומה יכול לחכות, ובלעדיה קשה לדעת על מה בכלל מבקשים הצעה. במקביל כדאי לברר בעירייה אם הבניין מסומן לשימור, ולבקש מהדיירים לכתוב מה מפריע להם בבניין. משלושת הדברים האלה נבנית רשימת העבודות שכל הקבלנים יתמחרו.
מה ההבדל בין שיפוץ בניין לשיפוץ חזיתות?
שיפוץ חזית הוא חלק אחד משיפוץ הבניין: הטיח, הצבע, המרפסות והמרזבים בצד שפונה לרחוב. בתל אביב-יפו יש לו מסגרת משלו, חוק עזר שמחייב היתר, והעירייה יכולה לדרוש אותו מבעלי הבניין. שיפוץ מלא כולל בנוסף את הגג, חדר המדרגות והמערכות המשותפות. לשיפוץ החזיתות יש באתר עמוד נפרד.
צריך מהנדס לשיפוץ בניין?
כמעט תמיד כדאי, וכשהעבודה נוגעת בשלד, במרפסות או בחיזוק, אין בלעדיו. המהנדס בודק את הבניין, מכין תכנון וכתב כמויות, ומפקח על הביצוע, כך שמי שבודק את העבודה אינו מי שמבצע אותה. בשיפוץ קוסמטי בלבד, כמו צביעה של חדר מדרגות, אפשר לפעמים להסתפק בפחות, אבל גם אז בדיקה ראשונה חוסכת הפתעות.
אפשר לשפץ את הבניין בשלבים?
כן, ולפעמים זה הצעד הנכון כשהתקציב מוגבל: קודם גג ומערכות, ובשנה אחרת חדר המדרגות. החיסרון הוא שכל שלב נפרד דורש התארגנות מחדש, ולפעמים גם פיגום נוסף. לכן כדאי לתכנן את כל השיפוץ פעם אחת, לבצע לפי סדר עדיפויות, ולהתחיל בעבודות שמגינות על מה שיבוא אחריהן, כמו איטום הגג.
מי מקבל את ההחלטות בזמן העבודה?
בעלי הדירות מחליטים על ההיקף ועל התקציב, בדרך כלל באסיפה. בזמן העבודה כדאי שיהיה נציג אחד או ועד קטן שמוסמך לאשר החלטות שוטפות, כמו גוון צבע או פתרון לממצא קטן. שינוי שמגדיל את העלות או את ההיקף חוזר לכל הדיירים. את ההסמכה הזו כדאי לכתוב בהחלטת האסיפה ובהסכם עם הקבלן.
מה כדאי לשמור בשיפוץ של בניין ישן?
פרטים מקוריים שקשה או יקר לייצר מחדש: דלתות כניסה מעץ, ריצוף מצויר בחדר המדרגות, מעקות ברזל, תריסים, כרכובים, כלומר הבליטות הדקורטיביות בראש החזית, וטיח מקורי שעדיין צמוד לקיר. גם בבניין שלא מסומן לשימור הם חלק מהערך שלו. פרט שנראה הרוס אפשר לפעמים לתקן, ולכן בודקים את המצב שלו לפני שמחליטים להחליף.
מה התפקיד של ועד הבית בשיפוץ?
ועד הבית, הנציגות בלשון החוק, מרכז את העבודה מצד הדיירים: מזמין בדיקה, אוסף הצעות, מביא החלטות לאסיפה ועובד מול הקבלן והמהנדס. לפי חוק המקרקעין, הנציגות משמשת מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין שנוגע להחזקה התקינה ולניהול של הבית. על הצד הזה של השיפוץ יש באתר עמוד נפרד.
איך יודעים שהקבלן עבד כמו שצריך?
לפי פיקוח ולפי מסירה מסודרת. מהנדס מטעם הבעלים בודק את העבודה בכל שלב, גם באמצע, כי חלק ממנה נסגר מתחת לטיח או לריצוף ואי אפשר לראות אותו אחר כך. במסירה עוברים על כל סעיף בכתב הכמויות, רושמים ליקויים ומתקנים אותם. כדאי גם לשמור תמונות מכל שלב ואת כל המסמכים לתקופת האחריות.
אתם משפצים גם דירות בתוך הבניין?
כן, כשזה חלק משיפוץ של הבניין. בריינס 5 ביצענו לצד עבודות השימור בבניין גם שיפוץ כולל של הדירות עבור בעליהן. עבודה בתוך דירה נקבעת מול בעל הדירה עצמו, ומתומחרת בנפרד מהעבודות ברכוש המשותף, גם כשהיא נעשית באותו זמן ובאותו פיגום. כך כל בעל דירה יודע בדיוק על מה הוא משלם.
מה קורה עם החצר והכניסה לבניין בזמן השיפוץ?
הם נשארים בשימוש, ולכן מתכננים אותם כמו חלק מהעבודה. מסמנים מעבר בטוח מהרחוב לדלת, מגנים על הריצוף ועל הצמחייה שרוצים לשמור, וקובעים מקום קבוע לחומרים ולמכולת הפסולת. כשעובדים על הכניסה עצמה, מתאמים עם הדיירים מעבר זמני. בסוף העבודה מחזירים את החצר למצב שבו הייתה, או למה שתוכנן בשיפוץ.
מקורות
- עיריית תל אביב-יפו - עבודות ומבנים הפטורים מהיתר (נבדק 2026-09-30)
- עיריית תל אביב-יפו - מבנים מסוכנים בעיר, כולל הנחיות לביצוע עבודות (נבדק 2026-09-30)
- עיריית תל אביב-יפו - שיפוץ חזיתות (נבדק 2026-09-30)
- חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 - סעיפים 57, 58, 64, 69, 72 והתקנון המצוי (נבו) (נבדק 2026-09-30)
יש לכם בניין שצריך שיפוץ?
כתבו את כתובת הבניין, כמה דירות יש בו ומה אתם רוצים לשפץ. אם כבר יש תכנון, כתב כמויות או בדיקה של מהנדס, ציינו את זה.
- 052-890-9202
- כתבו לנו בוואטסאפ
- שעותא'-ה' 08:00-17:00