שיפוץ בניינים משותפים
אנחנו משפצים בתים משותפים בתל אביב-יפו כקבלן רשום, מול ועד הבית והנציגות, בבניין שהדיירים ממשיכים לגור בו. את ההחלטות מקבלים בעלי הדירות, את התכנון והפיקוח עושה המהנדס מטעמם, ואנחנו מבצעים לפיהם.
שיפוץ בניינים משותפים הוא שיפוץ של הרכוש המשותף בבית שיש בו כמה בעלי דירות: הגג, החזית, חדר המדרגות, המערכות והחצר. מה שמייחד אותו הוא לא העבודה עצמה, אלא מי שמזמין אותה. ההחלטות מתקבלות בין הדיירים לפי התקנון, הכסף נגבה מכולם, והעבודה נעשית בבניין שגרים בו.
מי מחליט על שיפוץ בבית משותף?
בעלי הדירות, באסיפה כללית ולפי התקנון של הבית. כשאין תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבחוק המקרקעין: כל דירה מקבלת קול אחד, וההחלטה מתקבלת ברוב דעות. יש החלטות שדורשות רוב גדול יותר, כמו הוצאה של חלק מהרכוש המשותף. בכל מקרה של ספק על החלטה מסוימת, זו שאלה לעורך דין.
לפי התקנון המצוי, אסיפה כללית חוקית כשמשתתפים בה בעלי מחצית הדירות, והאסיפה בוחרת את הנציגות. הנציגות, כלומר ועד הבית, משמשת לפי חוק המקרקעין מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין שנוגע להחזקה התקינה ולניהול של הבית. מכאן שהוועד מנהל את השיפוץ מול הקבלן, אבל ההחלטה על השיפוץ עצמו שייכת לאסיפה.
החלטה על הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף דורשת לפי סעיף 71ב לחוק רוב מיוחס: מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. שיפוץ רגיל של הגג, החזית או חדר המדרגות הוא לרוב לא החלטה כזו, אבל כשהתכנון כולל תוספת בנייה, כדאי לבדוק את זה מראש.
איך מתחלקות ההוצאות על השיפוץ בין הדיירים?
לפי חוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף לפי יחס שטח הדירה שלו, אלא אם התקנון קובע אחרת. לא כל שיפוץ נחשב החזקה תקינה, ושיפור מעבר לכך הוא שאלה אחרת. בפועל, דירה כפולה בשטחה משלמת כפליים. את הגבול בין השניים כדאי לברר עם עורך דין.
סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף, כולל סכסוך על תשלום, מכריע המפקח על רישום המקרקעין. כדאי לסגור את השאלות האלה לפני שחותמים עם קבלן: כמה משלמת כל דירה, מתי, ומה קורה עם דייר שלא משלם. החלטה כתובה של האסיפה על כל אלה חוסכת עיכובים באמצע העבודה, כשהפיגום כבר עומד.
| ההחלטה | מי מחליט | המקור |
|---|---|---|
| לשפץ את הרכוש המשותף, ההיקף והתקציב | האסיפה הכללית, ברוב דעות, קול אחד לכל דירה (כשחל התקנון המצוי) | התקנון המצוי, סעיפים 12 ו-13 |
| האם האסיפה חוקית | משתתפים בה בעלי מחצית הדירות | התקנון המצוי, סעיף 8 |
| ניהול העבודה מול הקבלן | הנציגות, כמורשה של בעלי הדירות | חוק המקרקעין, סעיף 69 |
| חלוקת ההוצאות | לפי יחס שטח הדירות, אלא אם התקנון קובע אחרת | חוק המקרקעין, סעיפים 57 ו-58 |
| הוצאה של חלק מהרכוש המשותף | שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף | חוק המקרקעין, סעיף 71ב |
| מחלוקת בין הדיירים | המפקח על רישום המקרקעין | חוק המקרקעין, סעיף 72 |
איך נראה שיפוץ בבית משותף, מהאסיפה הראשונה ועד המסירה?
בשיפוץ מבנים משותפים הסדר הזה מתאים לבניין שבו ועד הבית מוביל את העבודה. בבניין בלי ועד פעיל, השלב הראשון הוא לבחור אחד.
אסיפה ראשונה
בעלי הדירות מחליטים לבדוק את הבניין ובוחרים נציגות, אם עוד אין. כדאי לתעד את ההחלטה בכתב, עם שמות המשתתפים.
בדיקה של מהנדס
מהנדס מטעם הבעלים בודק את הבניין ומכין רשימה של מה שדחוף ומה אפשר לדחות. הרשימה הזו היא הבסיס לדיון על ההיקף.
החלטה על היקף ותקציב
האסיפה מחליטה מה נכנס לשיפוץ, כמה הוא צפוי לעלות וכמה משלמת כל דירה. כאן גם מסמיכים את הוועד לחתום ולקבל החלטות שוטפות.
תכנון, היתרים והצעות
המהנדס מכין כתב כמויות, בודקים אם נדרש היתר, וקבלנים מגישים הצעות לפי אותו כתב. הוועד משווה ומביא המלצה לדיירים.
הסכם וגבייה
חותמים עם הקבלן על לוח זמנים ואבני דרך לתשלום, וגובים מהדיירים לפי ההחלטה, לפני כל שלב.
ביצוע בבניין מאוכלס
העבודה מתקדמת בשלבים, עם הודעות מראש לדיירים. הוועד הוא איש הקשר מול הקבלן, והמהנדס מפקח.
מסירה
סיור משותף של הוועד, המהנדס והקבלן, רשימת תיקונים אחרונה, וכל המסמכים עוברים לידי הנציגות.
ועד הבית מתכנן שיפוץ?
כתבו שם וטלפון, ומייל אם נוח לכם. נחזור אליכם כדי לתאם סיור בבניין עם נציגי הדיירים.
בתים משותפים בתיק העבודות שלנו
בריינס 5, בניין מגורים מ-1937 בסגנון הבינלאומי שהוכרז לשימור, ניהלנו וביצענו את עבודות השימור והשיפוץ: תוספת בנייה בקומת הקרקע ועל הגג, ממ"דים ושימור של הבניין כולו. במקביל שיפצנו את הדירות עבור בעליהן, כך שהעבודה על הרכוש המשותף ועל כל דירה התקדמה יחד. העבודה הסתיימה ב-2016.
בתיק העבודות שלנו גם דרך יפו 13 בשכונת כרם ישראל, פרויקט תמ"א שבו נוספה קומה, ושני הבניינים לשימור שבו תוכננו מחדש ל-35 דירות סביב חצר פנימית.
מתיק העבודות שלנו - שימור ושיפוץ
מה הוועד צריך לתאם עם הדיירים לפני שהעבודה מתחילה?
גישה לדירות, פינוי מרפסות, לוח של הפסקות מים וחשמל, וערוץ אחד להודעות. החלפת צנרת או עבודה על מרפסות מחייבת כניסה לדירות, ובלי תיאום העבודה נעצרת. יש דיירים שצריכים התאמה, כמו קשישים או משפחות עם תינוקות. מרפסת שלא פונתה, לדוגמה, מעכבת את כל החזית. תיאום מוקדם שומר על עבודה רציפה.
כדאי שהוועד יכין רשימה של כל הדירות, עם טלפון של מי שגר בהן בפועל, כולל שוכרים. בעל הדירה מחליט ומשלם, אבל מי שפותח את הדלת לצוות בשבע בבוקר הוא הדייר. דירה שהבעלים שלה בחו"ל ואין לה מפתח זמין יכולה לעכב קו צנרת שלם.
איך מממנים שיפוץ של בית משותף?
בדרך כלל מגבייה מיוחדת מבעלי הדירות, לפי החלוקה שהאסיפה החליטה, ולפעמים גם מקופת הוועד. יש בניינים שבהם חלק מהדיירים לוקחים הלוואה אישית, וזו החלטה של כל בעל דירה. לשיפוץ חזית בתל אביב-יפו יש גם הטבות עירוניות בתנאים מוגדרים. כדאי לבדוק אותן לפני שמתחילים, כי חלקן תלויות במועדים.
לפי עיריית תל אביב-יפו, בית משותף שמשפץ את החזית דרך שירות "בית פלוס" של החברה העירונית עזרה ובצרון יכול לקבל מענקים, הלוואה לכל דירה ומימון ביניים, בתנאים שהעירייה מפרסמת, כולל מועדים לקבלת היתר ולסיום העבודה. את הסכומים ואת התנאים המעודכנים בודקים בעמוד של העירייה.
מה שכדאי לסכם באסיפה: כמה משלמת כל דירה, באילו מועדים, לאיזה חשבון, ומה עושים כשדייר מאחר. גבייה לפי שלבי העבודה, ולא הכל מראש, מאפשרת לוועד לשלם לקבלן לפי מה שבוצע ואושר בפיקוח.
מתי אתם לא צריכים אותנו
יש מצבים שבהם שיפוץ של הבניין הוא לא הצעד הבא, או שאנחנו לא הכתובת הנכונה. עדיף לדעת את זה לפני שמתקשרים.
- עוד אין החלטה של האסיפה לבדוק או לשפץ. קודם מחליטים, ורק אחר כך מזמינים הצעות, אחרת הוועד מנהל משא ומתן בלי סמכות
- יש מחלוקת בין הדיירים על עצם השיפוץ או על החלוקה בתשלום. זו שאלה לעורך דין, וכשצריך מכריע בה המפקח על רישום המקרקעין
- הדיירים שוקלים התחדשות עירונית, כמו תמ"א 38 או הריסה ובנייה. זו החלטה על עתיד הבניין, שכדאי לקבל עם יועץ ועם עורך דין לפני שמשפצים
- הבניין קיבל הודעה מהעירייה על מבנה מסוכן. לתיקון לפי ההודעה יש תהליך ומועדים משלו, ועמוד נפרד באתר
- הבעיה היא בדירה אחת, כמו נזילה ממקור ידוע. לזה לא צריך שיפוץ של הבניין
שאלות נפוצות
צריך הסכמה של כל הדיירים כדי לשפץ?
לא תמיד. כשחל התקנון המצוי שבחוק המקרקעין, החלטות האסיפה הכללית מתקבלות ברוב דעות, וכל דירה מקבלת קול אחד. יש החלטות שדורשות רוב גדול יותר, ויש בניינים עם תקנון רשום שקובע כללים אחרים. לכן בודקים קודם מה כתוב בתקנון של הבית, ובשאלה על מקרה מסוים מתייעצים עם עורך דין.
מה עושים עם דייר שמסרב לשלם על השיפוץ?
לפי חוק המקרקעין, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, ומחלוקת בין בעלי דירות מכריע המפקח על רישום המקרקעין. השאלה אם שיפוץ מסוים נחשב החזקה תקינה תלויה בנסיבות, ולכן זו שאלה לעורך דין. כדאי לתעד כל החלטה של האסיפה בכתב, כי זה הבסיס לכל דרישה בהמשך.
ועד הבית יכול לחתום על הסכם עם קבלן?
לפי חוק המקרקעין, הנציגות משמשת מורשה של בעלי הדירות בענייני ההחזקה התקינה והניהול של הבית, ולכן היא הגורם שעובד מול הקבלן. עם זאת, כדאי שההחלטה על השיפוץ, ההיקף והתקציב תתקבל קודם באסיפה, ושבהחלטה ייכתב במפורש שהוועד מוסמך לחתום. על הניסוח המשפטי של ההסכם כדאי להתייעץ עם עורך דין.
כמה עולה שיפוץ של בית משותף?
אין מחיר אחד, ואנחנו לא נוקבים בסכום לפני שראינו את הבניין ואת הבדיקה של המהנדס. המחיר תלוי בהיקף שהאסיפה בחרה, במצב הגג, החזית והמערכות, בגובה הבניין ובצורך בפיגום, בהיתרים, ובפרטים מקוריים שצריך לשמור. הצעה לפי כתב כמויות מאפשרת לוועד להשוות בין קבלנים ולהציג לדיירים חלוקה ברורה.
צריך לפנות דירות בזמן השיפוץ?
ברוב העבודות על הגג, החזית, המרפסות וחדר המדרגות הדיירים נשארים בבית. פינוי נדרש בדרך כלל רק כשעובדים על השלד מעל דירה או בתוכה, וההחלטה על כך היא של המהנדס, מטעמי בטיחות. גם בלי פינוי יהיו ימים של רעש, אבק והפסקות מים, ולוח שבועי שמתפרסם מראש עוזר לדיירים להתארגן.
מי אחראי אם משהו נפגע בדירה בזמן העבודה?
זה צריך להיות כתוב בהסכם עם הקבלן לפני שמתחילים: מי אחראי לנזק לדירות, לרכוש של הדיירים ולמעבר הציבורי, ואיזה ביטוח יש לקבלן. לפני העבודה כדאי לצלם את מצב הדירות הסמוכות לאזורי העבודה, כדי שיהיה ברור מה היה קודם. שאלה משפטית על נזק מסוים היא שאלה לעורך דין.
אפשר לשפץ רק את חדר המדרגות?
כן, זו החלטה של האסיפה. חדר המדרגות הוא חלק מהרכוש המשותף, ואפשר לשפץ אותו לבד: ריצוף, מעקה, צבע, תאורה ותיבות דואר. כדאי לבדוק קודם עם המהנדס מה עובר בקירות שלו, כי צנרת או חשמל ישנים שמחליפים אחרי הצבע יחייבו לפתוח את הקירות מחדש. לפעמים נכון לחבר את זה לעבודה על המערכות.
מה ההבדל בין שיפוץ של בית משותף לשיפוץ של בניין עם בעלים אחד?
העבודה עצמה דומה, אבל הדרך שונה. בבניין עם בעלים אחד יש מי שמחליט ומשלם, והעבודה מתקדמת בקצב שלו. בבית משותף צריך אסיפה, רוב, גבייה מכל הדירות ותיאום עם דיירים שממשיכים לגור בבניין. לכן בבית משותף הזמן מההחלטה ועד תחילת העבודה ארוך יותר, והתכנון המוקדם חשוב שם במיוחד.
איך בוחרים קבלן לשיפוץ של בית משותף?
משווים הצעות שמתייחסות לאותו כתב כמויות, ובודקים שהקבלן רשום ברשם הקבלנים ועובד בפיקוח של מהנדס מטעם הבעלים. בבית משותף כדאי לשאול גם על ניסיון בבניינים מאוכלסים: איך הוא מתאם עם הדיירים, מי איש הקשר בשטח, ואיך מטפלים בתלונות. ביקור בבניין שהקבלן כבר שיפץ, ושיחה עם הוועד שם, מלמדים הרבה.
מקורות
רוצים שנסתכל על הבניין?
כתבו את הכתובת, כמה דירות יש בבניין ומה האסיפה החליטה לבדוק. אם כבר יש בדיקה של מהנדס, ציינו את זה.
- 052-890-9202
- כתבו לנו בוואטסאפ
- שעותא'-ה' 08:00-17:00