בדיקת בניין לפני החורף: גג, מרזבים ומרפסות בבניין ישן

גג, מרזבים, חזית ומרפסות: על מה עוברים בסתיו, באיזה סדר, ואילו ממצאים כבר צריכים מהנדס. רשימה לוועד בית ולבעלים של בניין ישן.

הטייח והטיחעודכן

בעמוד הזה
  • עוברים על הבניין מלמעלה למטה, בדרך שהמים עושים: גג, פתחי ניקוז ומרזבים, חזית, מרפסות, חדר המדרגות, ובסוף קומת הקרקע והמרתף.
  • את רוב התיקונים שמונעים חדירת מים עושים על משטח יבש. לכן מתכננים בסתיו, ולא בין שתי סופות.
  • בטון שנושר, ברזל חשוף, סדקים בזיזי מרפסות או מעקה שזז הם כבר עניין למהנדס רשום, ולא לשכבת צבע.
  • בבית משותף, הגג, הקירות החיצוניים ומתקני הניקוז שמשרתים את כולם הם רכוש משותף, וההוצאה מתחלקת לפי שטח הדירות, אלא אם התקנון קובע אחרת.
  • בתל אביב-יפו, חוק העזר לשמירה ושיפוץ חזיתות בתים מחייב את בעל הבית לשמור על מראה תקין של החזית, וההגדרה של חזית בחוק כוללת גם את הגג.

מה זו בדיקת בניין לפני החורף?

בדיקת בניין לפני החורף היא סיור מסודר על הגג, המרזבים, החזית, המרפסות וחדר המדרגות, כדי למצוא את מה שיכניס מים בגשם הראשון. היא לא מחליפה בדיקה של מהנדס. כתם בתקרת הקומה העליונה, לדוגמה, מתחיל בדרך כלל בגג. ממצא שמתגלה בסתיו אפשר לתקן ביובש, לפני הגשם.

אנחנו חברת שיקום ושימור מבנים שעובדת בעיקר בתל אביב-יפו, ורוב הבניינים שאנחנו נכנסים אליהם בני עשרות שנים. בבניין כזה הגג, המרזבים והמרפסות עברו כמה דורות של תיקונים, ולא תמיד ברור מה מחזיק ומה רק נראה תקין. הרשימה כאן נכתבה לוועד בית או לבעלים שרוצים לעבור על הבניין בעצמם, לפני שהם מזמינים בעל מקצוע.

באיזה סדר עוברים על הבניין?

מלמעלה למטה, כמו שהמים זורמים. כך כל ממצא מסביר את מה שמתחתיו.

הגג

בודקים את שכבת האיטום או הריצוף: סדקים, בועות, יריעות שהתרוממו בשוליים. מסתכלים איפה נשארו שלוליות מהגשם הקודם, ומה מצב החיבור בין הגג למעקה הגג ולמתקנים שעליו, כמו דודים וקולטי שמש.

פתחי ניקוז ומרזבים

מנקים עלים, חול ופסולת מפתחי הניקוז בגג ומהמזחלות. בודקים שהמרזב מחובר לכל אורכו, שאין בו חורים, ושהמים יוצאים בתחתיתו אל הניקוז ולא אל קיר הבניין או אל שביל הכניסה.

החזית

מחפשים טיח שמתנפח או מתקלף, סדקים סביב חלונות, אדני חלון שמנקזים מים אל הקיר, וכתמים כהים מתחת למרזבים. בבניין ישן שמים לב גם לכרכובים ולבליטות, כי מהם נופלים חלקים.

המרפסות

בודקים את הריצוף, את השיפוע אל פתח הניקוז, ואת הצד התחתון של המרפסת מהקומה שמתחתיה או מהרחוב: סדקים, בטון שהתפורר, ברזל חשוף או כתמי חלודה. בסוף בודקים את המעקה ואת העיגון שלו.

חדר המדרגות והקומה העליונה

רטיבות בתקרת הקומה העליונה ובתקרת חדר המדרגות היא בדרך כלל הסימן הראשון לגג שדולף. מצלמים כל כתם עם תאריך, כדי לראות בהמשך החורף אם הוא גדל.

קומת הקרקע והמרתף

מחפשים רטיבות ותפרחת בקירות שנוגעים באדמה. בודקים שמי הגשם מהחצר מתנקזים הרחק מהבניין ולא אל הקירות, ושפתחי הניקוז בחצר פתוחים.

למה כדאי לבדוק דווקא לפני החורף?

כי את רוב התיקונים שמונעים חדירת מים עושים על משטח יבש, ובחורף יש מעט ימים כאלה. בבניין שהגג שלו חודש לאחרונה מספיקים ניקוי וסיור קצר. אבל איטום גג או תיקון טיח בחזית בין שתי סופות נעשים בתנאים גרועים. לכן מתכננים בסתיו, ומתקנים לפני הגשם.

יש גם סיבה פשוטה יותר: בקיץ קל לשכוח. כתם שהופיע בתקרה בפברואר נראה יבש באוגוסט, והדיירים כבר לא זוכרים מאיפה בדיוק טפטף. ועד בית שמתעד את הממצאים בחורף אחד, עם תמונות ותאריכים, מגיע לסתיו הבא עם רשימה מוכנה, ובעל המקצוע מתחיל לעבוד מהמקום הנכון.

מה רואים בסיור, ומה זה יכול להיות?

סימנים נפוצים בבדיקה של בניין ישן לפני החורף, מה הם עשויים להעיד ולמי פונים. כלי להתמצאות ולא אבחנה: את המצב של השלד קובע מהנדס
מה רואיםמה זה עשוי להיותלמי פונים
כתם רטיבות בתקרת הקומה העליונהאיטום גג שהתבלה, או פתח ניקוז סתוםבעל מקצוע לאיטום גגות
כתמים כהים בחזית מתחת למרזבמרזב סדוק או מנותק שמשפיך מים על הקיראינסטלטור או קבלן אחזקה
טיח שמתנפח או מתקלף בחזיתרטיבות בקיר, ולפעמים טיח שאינו מתאים לקיר ישןקבלן שמכיר טיח בבניינים ישנים
אריחים רופפים במרפסת וכתמי חלודה מתחתיהמים שחדרו לבטון והגיעו לברזלמהנדס רשום
בטון שנושר או ברזל חשוף בזיזים ובכרכוביםשיתוך, כלומר חלודה, של ברזל הזיוןמהנדס רשום, ומהר
מעקה שזז, או חלוד בבסיסוחלודה בנקודת העיגוןמסגר או נפח, ומהנדס אם הבטון סביב העיגון פגוע
רטיבות ותפרחת לבנה במרתףמים מהקרקע, או ניקוז של החצר אל הקירבעל מקצוע לאיטום, ומהנדס אם יש סדקים

מתי הממצא כבר עניין למהנדס?

כשהוא נוגע במבנה עצמו: בטון שמתפורר או נושר, ברזל חשוף, סדקים בזיזי מרפסות או בעמודים, או מרפסת ששוקעת. כתם רטיבות בתקרה הוא בדרך כלל עניין לאיטום. אבל חלודה שמבצבצת מתחתית של מרפסת היא סימן שהמים כבר הגיעו לזיון. במצב כזה מזמינים מהנדס רשום לפני כל תיקון.

איגוד המהנדסים הציע ב-2021 רשימה לסקירה חזותית של מצב התחזוקה של בניינים, ומבקר המדינה הביא אותה בדוח שלו על מבנים מסוכנים. יש בה קילופי בטון וזיון חשוף בעמודים ובקירות, סדקים באלמנטים קריטיים כמו זיזים, קילוף טיח ונשירת אריחים בחזית, פגעי איטום וחדירת מי גשם, ורטיבות ותפרחת במרתפים. אפשר להיעזר בה גם בסיור של ועד בית, כל עוד זוכרים שהיא נכתבה למהנדסים.

עיריית תל אביב-יפו מונה טיח רופף, מרפסות שמתפרקים מהן אריחים וחלקי בטון שעלולים ליפול כדוגמאות לליקויים שבגללם בניין נחשב מסוכן. ממצא כזה בסיור הוא סיבה לטפל בו עכשיו. את דרגת הסכנה לא קובעים ועד הבית או הקבלן, אלא מהנדס.

מה בודקים במרפסות, במעקות ובתריסים?

במרפסת של בניין ישן מסתכלים קודם על המים: לאן הם זורמים, והאם פתח הניקוז פתוח. מרפסת שהשיפוע שלה פונה אל הקיר מכניסה מים לדירה ולתקרה שמתחתיה. אחר כך המעקה. מעקה ברזל חלוד בדרך כלל לא נכשל באמצע, אלא בנקודה שבה הוא נכנס לבטון או לאבן, ושם החלודה גם מנפחת את הברזל ומבקיעה את מה שסביבו. בבניין לשימור, מעקות ברזל נפחות מקוריים מתקנים במקומם כשאפשר, ולא מחליפים במעקה חדש בגלל חלודה מקומית.

תריסים ודלתות עץ בחזית סובלים מהחורף בדרך אחרת. העץ סופג מים, מתנפח, ואז נתקע או נסדק, והצבע שמתקלף משאיר אותו חשוף לחורף הבא. לפני הגשם בודקים שהצבע או הלכה שלמים, שהרפפות לא רופפות, ושהדלת נסגרת בלי לגרד את המשקוף. חידוש דלתות מעץ ותריסים בסתיו, כשהעץ יבש, עדיף על תיקון אחרי שהמים כבר נכנסו לסיבים.

מי אחראי על הגג והמרזבים בבית משותף?

לפי חוק המקרקעין, הגג, הקירות החיצוניים, חדר המדרגות ומתקני המים והניקוז שמשרתים את כל הדיירים הם רכוש משותף. ההוצאה לתחזוקה שלהם מתחלקת לפי שטח הדירות, אלא אם התקנון קובע אחרת. גג שהוצמד לדירה אחת הוא שאלה שונה, שתלויה ברישום. במחלוקת, קוראים קודם את התקנון.

בתל אביב-יפו יש לזה גם צד עירוני. חוק העזר לשמירה ושיפוץ חזיתות בתים מטיל על בעל הבית לשמור על מראה תקין של החזית ולעשות את העבודות שנדרשות כדי למנוע את הבלאי וההזנחה שלה. חזית מוגדרת בחוק כמעטפת החיצונית של הבית מכל צדדיו, כולל הגג, ובהגדרה של שיפוץ מופיעים גם מרזבים, תריסים ומעקות. שיפוץ חזית דורש ככלל רישיון מהעירייה, והחוק מאפשר לעשות בלי רישיון תיקונים שלא פוגמים באחידות הבית. בספק, שואלים את מחלקת שיפוץ החזיתות לפני שמתחילים.

מה עושים כשהגג כבר דולף?

אם הגשם הקדים את הבדיקה, הסדר משתנה. קודם עוצרים את הנזק המיידי: מנקים את פתחי הניקוז, מכסים זמנית סדק גלוי, ומרחיקים חפצים מהתקרה שמטפטפת. אחר כך מתעדים איפה הכתם, מתי הופיע, ואם הוא גדל אחרי כל גשם. את התיקון הקבוע עושים כשהגג יבש.

בבניין ישן, תהליך שיקום ואיטום מבנים מתחיל באיתור המקור, כי המים נכנסים לפעמים רחוק מהמקום שבו הם מופיעים: דרך מישק בין הגג למעקה, דרך צינור שעובר בקיר, או דרך אדן חלון בקומה שמעל. יריעה חדשה על כל הגג לא תעזור אם המים מגיעים מהקיר. ובקיר עם טיח סיד, תיקון בחומר אטום לגמרי עלול לכלוא את הרטיבות בפנים, ולכן בוחרים חומר שמתאים לקיר הקיים.

שאלות נפוצות

בסתיו, אחרי שהחום של הקיץ נגמר ולפני הגשמים הראשונים. כך נשאר זמן להזמין בעל מקצוע ולתקן על משטח יבש. בבניין שיש בו כבר בעיה ידועה, כמו גג שדלף בחורף הקודם או מרפסת עם בטון סדוק, כדאי להזמין את הבדיקה המקצועית כבר בסוף הקיץ, ולא לחכות לכתם הבא בתקרה.

אין כלל אחד לכל בניין מגורים. בבניין שעצים גבוהים נוגעים בו, עלים ופירות סותמים את פתחי הניקוז מהר, ולכן מנקים לפני החורף ושוב באמצעו. בבניין בלי עצים קרובים בדרך כלל מספיק ניקוי אחד בשנה, לפני הגשמים. מה שקובע הוא מה מוצאים בפתחים בסיור, ולא התאריך בלוח השנה.

כשהגג הוא רכוש משותף, ההוצאה לתחזוקה שלו מתחלקת בין כל בעלי הדירות לפי שטח הדירה, אלא אם התקנון קובע חלוקה אחרת. זה נכון גם כשהנזילה מופיעה רק בדירה העליונה. אם הגג הוצמד לדירה מסוימת, או שיש מחלוקת על החלוקה, בודקים את התקנון ואת הרישום, ובמקרה הצורך מתייעצים עם עורך דין.

סיור עין אפשר לעשות לבד, בזהירות: ביום יבש, בלי לעמוד על השוליים או על גג רעפים, ובלי לגעת בכבלי חשמל. מה שלא רואים בעין, כמו מים שעוברים מתחת לריצוף או לחות בתוך הקיר, דורש בעל מקצוע עם מכשירי מדידה. עבודה בגובה, גם אם היא קצרה, משאירים למי שהוכשר לעשות אותה.

תפרחת היא אבקה או גבישים לבנים שמופיעים על פני קיר או טיח. המים שעוברים בקיר ממיסים מלחים מהחומרים ומהקרקע, וכשהמים מתאדים, המלחים נשארים על הפנים. היא לא מסוכנת בעצמה, אבל היא סימן שמים עוברים בקיר. ברשימת הסקירה החזותית של איגוד המהנדסים היא מופיעה כממצא שבודקים במרתפים.

לא כל חלודה מסוכנת. חלודה שטחית מתחת לצבע שהתקלף היא בעיקר עניין של תחזוקה. חלודה בנקודה שבה המעקה נכנס לבטון או לאבן, או מעקה שזז כשנשענים עליו, הם עניין אחר, כי שם הברזל נחלש וגם מבקיע את מה שסביבו. במצב כזה מזמינים בדיקה, ולא מסתפקים בשכבת צבע חדשה.

בקומה העליונה, כתם שמופיע אחרי גשם ונעלם ביובש מתחיל בדרך כלל בגג או במרפסת שמעל. כתם שמופיע גם בלי גשם, או גדל בהדרגה, מצביע יותר על צנרת. בקומות הביניים, חדר הרחצה של השכנים הוא חשוד ראשון. בדיקה במכשיר לאיתור נזילות מבדילה בין האפשרויות בלי לפתוח קירות סתם.

היא יכולה לגלות סימנים שמהנדס צריך לראות, כמו בטון שנושר, ברזל חשוף או סדקים בזיזי מרפסות. היא לא קובעת אם הבניין מסוכן: את זה קובע מהנדס, והכרזה היא של העירייה. לפי חוק העזר בתל אביב-יפו, בעל בניין שיש לו יסוד סביר לחשוב שהבניין מסוכן חייב להודיע על כך לעירייה.

אין מחיר אחד. סיור של ועד הבית לא עולה כלום, וניקוי פתחי ניקוז ומרזבים הוא עבודת אחזקה קטנה. בדיקה של בעל מקצוע לאיטום עם מכשירים, או בדיקה של מהנדס, מתומחרת לפי גודל הבניין, מספר הקומות והגישה לגג. את המחיר האמיתי מקבלים אחרי שבעל המקצוע מבין מה בדיוק הוא אמור לבדוק.

מקורות

  1. מבקר המדינה, דוח על הביקורת בשלטון המקומי 2022 - טיפול הרשויות המקומיות במבנים מסוכנים (כולל הצעת איגוד המהנדסים לסקירה חזותית) (נבדק 2026-10-01)
  2. חוק עזר לתל אביב-יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות בתים), התשע"א-2011 - הנוסח באתר עיריית תל אביב-יפו (נבדק 2026-10-01)
  3. חוק עזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב-2001 - הנוסח באתר עיריית תל אביב-יפו (נבדק 2026-10-01)
  4. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (נבו) (נבדק 2026-10-01)
  5. עיריית תל אביב-יפו - מבנים מסוכנים בעיר (נבדק 2026-10-01)

רוצים שנסתכל על הבניין לפני החורף?

כתבו את כתובת הבניין, כמה קומות יש בו ומה מצאתם בסיור. אם יש כתמי רטיבות או מרפסות עם בטון סדוק, ציינו באיזו קומה.