מבנה מסוכן בבית משותף: מי מחליט, מי משלם ומה קורה עם המשכנתא

כשהעירייה מכריזה על בית משותף כמסוכן, ההודעה מגיעה לכל הבניין. מה אומר החוק על מי שצריך לפעול, איך מחליטים ואיך מתחלקים בהוצאות.

הטייח והטיחעודכן

בעמוד הזה
  • לפי חוק העזר של תל אביב-יפו, "בעל בניין" הוא גם כל בעל דירה, גם נציגות הבית המשותף, וגם שוכר לתקופה של יותר משלוש שנים.
  • מול העירייה כל אחד מבעלי הבניין אחראי יחד ולחוד, והיא רשאית לדרוש את התיקון מכל אחד מהם.
  • בין הדיירים, ההוצאות לרכוש המשותף מתחלקות לפי שטח הדירה, אלא אם התקנון קובע אחרת. סכסוך על כך מכריע המפקח על רישום המקרקעין.
  • מבקר המדינה כתב שבנק עלול לסרב למשכן נכס שהוכרז מסוכן. אין מדיניות אחידה שפורסמה.
  • בביטוח הדירה, הפוליסה נכתבת לפי התשובות שנתתם, וחלה חובה להודיע על שינוי בעניין מהותי. מה נחשב מהותי בפוליסה שלכם - שאלה לסוכן הביטוח.

מי נחשב בעל הבניין כשבית משותף מוכרז מסוכן?

מבנה מסוכן בבית משותף הוא בניין משותף שהעירייה הוציאה עליו הודעה לפי חוק העזר, ובעל הבניין לפי אותו חוק הוא כל אחד מאלה: הבעלים הרשום, בעל דירה, נציגות הבית, דייר מוגן ושוכר ליותר משלוש שנים. ההגדרה רחבה, וגם מי שגר בשכירות ארוכה נכלל בה. לכן ההודעה נוגעת לכל הרשימה הזו, ולא לוועד לבדו.

מבקר המדינה בדק את חוקי העזר של כמה ערים ומצא שההגדרה שונה מעיר לעיר. חוק העזר לדוגמה של משרד הפנים לא כולל את הנציגות בכלל, ובתל אביב-יפו היא חלק מההגדרה. בפועל, זה אומר שהוועד הוא הכתובת הטבעית של העירייה, ושגם בעלי הדירות עצמם חשופים לדרישה.

טיפול בצו מבנה מסוכן בבית משותף מתחיל בשאלה הזו, כי ממנה נגזר מי חותם עם המהנדס, מי מזמין את העבודה ומי משלם. ההודעה עצמה מפרטת את העבודות הנדרשות, את האופן ואת פרק הזמן, ומצורפת אליה חוות הדעת של מהנדס העירייה או תמצית שלה.

האם העירייה יכולה לדרוש את כל התיקון מדייר אחד?

כן. סעיף 10 לחוק העזר קובע שכל אחד מבעלי הבניין אחראי יחד ולחוד, והעירייה רשאית להטיל את החבות על כל אחד מהם לפי שיקול דעתה. זה לא קובע מי משלם בסוף. לדוגמה, אם העירייה גבתה מבעל דירה אחד, החלוקה בינו לבין השכנים נקבעת לפי חוק המקרקעין, ובסכסוך מכריע המפקח.

לפי חוק העזר, מי שקיבל הודעה חייב לפעול לפיה. אם הבעלים לא ביצעו את העבודות, או ביצעו אותן שלא כמפורט, העירייה רשאית לבצע אותן בעצמה ולגבות את ההוצאות מבעלי הבניין. בתל אביב-יפו, לפי דוח המבקר, את העבודות האלה מבצעת מחלקת מבצעים באגף לשיפור פני העיר.

מי אחראי למה בבית משותף שהוכרז מסוכן?

חלוקת התפקידים בבית משותף שקיבל הודעת מבנה מסוכן, לפי חוק העזר של תל אביב-יפו, חוק המקרקעין ועמוד העירייה (נבדק 1.10.2026)
מימה התפקיד שלוהמקור
העירייהמוציאה את ההודעה, בודקת את התיקון וסוגרת את התיק. רשאית לבצע בעצמה ולגבותחוק העזר, סעיפים 3 ו-10
כל בעל דירהאחראי מול העירייה יחד ולחוד, ומשתתף בהוצאות לפי שטח הדירהחוק העזר, סעיף 10; חוק המקרקעין, סעיף 58
נציגות הבית המשותףמורשה של כל בעלי הדירות בהחזקת הבניין: מתקשרת בחוזים ויכולה להיות צד להליךחוק המקרקעין, סעיף 69
האסיפה הכלליתמקבלת את ההחלטות ברוב דעות, קול אחד לכל דירההתקנון המצוי, סעיפים 12-13
המהנדס מטעם הבנייןבודק את היציבות, קובע לוח זמנים, מפקח ומאשר שהליקויים תוקנועמוד העירייה; דוח המבקר
קבלן רשוםמבצע את העבודות לפי הוראות המהנדס ובפיקוחועמוד העירייה
המפקח על רישום המקרקעיןמכריע בסכסוך בין הדיירים על ההשתתפות בהוצאותחוק המקרקעין, סעיף 72

איך האסיפה של בית משותף מחליטה על התיקון?

כשאין תקנון מוסכם חל התקנון המצוי: האסיפה חוקית כשנוכחים בעלי מחצית הדירות, ההחלטה מתקבלת ברוב דעות, ולכל דירה קול אחד. אבל חובה שלא מופיעה בחוק או בתקנון לא מחייבת בעל דירה שלא הסכים. התיקון שהעירייה דורשת הוא בדרך כלל החזקה של הרכוש המשותף. לכן כדאי לקבל החלטה מסודרת ולרשום אותה.

הרכוש המשותף, לפי חוק המקרקעין, הוא כל מה שאינו רשום כדירה: הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים ומתקני המים שמשרתים את רוב הדירות. רוב הליקויים שהעירייה מונה כדוגמה, כמו טיח רופף, מרפסות שמתפרקות או חלקי בטון שעלולים ליפול, נמצאים בדיוק שם.

החלטה שהתקבלה לפי התקנון ונרשמה בספר ההחלטות מחייבת כל בעל דירה, גם מי שקנה את הדירה אחרי שהיא התקבלה. אותו סדר עבודה חל על כל החלטה על שיפוץ בניינים משותפים: הודעה מסודרת על האסיפה, סדר יום, פרוטוקול, ורק אחר כך חוזה.

איך מתחלקות ההוצאות בין הדיירים?

לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, כל בעל דירה משתתף בהוצאות להחזקה התקינה של הרכוש המשותף לפי היחס בין שטח רצפת הדירה שלו לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון קובע שיעור אחר. בדירה פרטית החלוקה שונה. לדוגמה, תיקון מרפסת שהיא חלק מדירה אחת עשוי לחול על בעליה. מהנדס יכול לסמן מה משותף ומה פרטי.

שיפוץ בניין מסוכן הוא בדרך כלל ההוצאה הגדולה בתיק, ולכן כדאי לפרק את הצעת המחיר לפי חלקי הבניין כבר בהתחלה. כך כל דייר רואה מה מתחלק בין כולם ומה שייך לדירה שלו, והוויכוח עובר מ"כמה זה עולה" ל"מה שייך למי".

לגבי סיוע: לפי תשובת העירייה בדוח המבקר, בעלי מבנים מסוכנים יכולים ליהנות מהסיוע של עזרה ובצרון אם במסגרת התיקון הם משפצים את החזית באופן מקיף.

מה הנציגות יכולה לעשות בשבוע הראשון אחרי ההודעה?

  • לצלם את ההודעה ואת חוות הדעת המצורפת ולהפיץ לכל בעלי הדירות, כולל מי שמשכיר
  • לבדוק אם ההודעה לפי סעיף 3 או לפי סעיף 4, ומה המועד שנקבע בה
  • לשכור מהנדס רשום לבדיקת יציבות, כפי שהעירייה מורה, ולבקש ממנו לוח זמנים
  • להציב שלטי אזהרה ולגדר את האזור המסוכן עד סוף העבודות
  • לכנס אסיפה עם סדר יום כתוב ולרשום את ההחלטה בספר ההחלטות
  • לבקש מהמהנדס להפריד בין רכוש משותף לחלקים פרטיים, כבסיס לחלוקת ההוצאות

מה קורה למשכנתא כשהבניין ברשימת המבנים המסוכנים?

אין מדיניות אחידה של הבנקים שפורסמה. מבקר המדינה כתב שבעל מבנה שהוכרז מסוכן עלול להיתקל בסירוב של הבנק למשכן אותו, ושכך נפגעת סחירות הנכס. בכל עיר זה נראה אחרת. בקריית ים, לפי מהנדס העירייה, הבנק דורש לפעמים מכתב שהמבנה אינו חשוד כמסוכן. לכן שואלים את הבנק לפני העסקה.

רשימת המבנים המסוכנים הפעילים של תל אביב-יפו פומבית, עם הכתובת, הסעיף ומצב הטיפול, וגם קונה, שמאי או בנק יכולים לראות אותה. המבקר המליץ לרשויות לשקול גם רישום הערה במרשם המקרקעין, ולמחוק אותה עם הסרת הסכנה. לא מצאנו מקור רשמי לכך שתל אביב-יפו רושמת הערה כזו.

מה שמשנה את התמונה הוא סגירת התיק. אחרי שהמהנדס מטעם הבניין אישר שהליקויים תוקנו והעירייה בדקה בשטח, התיק יוצא מהרשימה הפעילה. מה בדיוק לגלות לקונה - שאלה לעורך דין.

מה קורה לביטוח הדירה כשהבניין הוכרז מסוכן?

אין מקור רשמי שקובע מה קורה לביטוח דירה בבניין שהוכרז מסוכן. מה שכן קבוע הוא הכלל: הפוליסה ניתנת לפי התשובות שנתתם, וחלה חובה להודיע על שינוי בעניין מהותי. השאלה אם הכרזה היא שינוי כזה תלויה בפוליסה ובשאלות שנשאלתם. לכן פונים לסוכן הביטוח מיד, בכתב.

לפי חוק חוזה הביטוח, מבוטח שנודע לו על שינוי מהותי צריך להודיע עליו מיד למבטח, ובמקרים מסוימים המבטח רשאי לבטל את החוזה או לשלם תגמולים מופחתים. הפוליסה התקנית לביטוח דירה מפרטת עניינים מהותיים כמו סוג המבנה, חומר הבנייה וגיל הדירה, וגם שאלות נוספות שהוצגו בהצעה.

שני פרטים מהפוליסה התקנית רלוונטיים במיוחד. היא לא מכסה נזק שנגרם מהריסה בידי רשות מקומית או אדם שפועל לפי דין. וביטוח הדירה של כל בעל דירה הוא דבר נפרד מביטוח שהנציגות עשתה לרכוש המשותף, אם עשתה. אנחנו לא נותנים ייעוץ ביטוחי - על המקרה שלכם מדברים עם סוכן או עם עורך דין.

איפה אנחנו נכנסים לתמונה?

שימור מבנים ואתרים הוא התחום שסביבו החברה הוקמה, ובבניין שקיבל הודעה אנחנו בצד של הביצוע: קבלן רשום שמבצע את התיקונים לפי הוראות המהנדס מטעם הבניין ובפיקוחו. את ההחלטה אם להסיר את ההכרזה מקבלת העירייה, אחרי שהמהנדס אישר שהליקויים תוקנו ואחרי ביקורת בשטח.

בהסרת צו אנחנו עובדים בתנאי אחד, שמתאים במיוחד לבית משותף שבו קשה לגבות מקדמה מכל הדיירים: משלמים לנו רק בסוף, ורק אם הצו הוסר. עד היום, כל צו שטיפלנו בו הוסר. ההסכם נחתם מראש, ואין מקדמה.

שאלות נפוצות

ההודעה נשלחת לבעל הבניין, ובתל אביב-יפו ההגדרה כוללת את הבעלים הרשום, כל בעל דירה, נציגות הבית המשותף, דייר מוגן ושוכר לתקופה של יותר משלוש שנים. לפי חוק העזר, הודעה שנמסרה לבן משפחה בוגר, נשלחה בדואר רשום או הוצגה על הנכס נחשבת מסורה כדין. לכן הוועד צריך לוודא שכל בעלי הדירות יודעים עליה.

לפי חוק המקרקעין, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות להחזקה התקינה של הרכוש המשותף, ונציגות הבית יכולה להיות צד להליך בשם כל הדיירים. סכסוך על ההשתתפות בהוצאות מכריע המפקח על רישום המקרקעין. בינתיים, מול העירייה, כל בעל דירה אחראי יחד ולחוד. על הצעד המשפטי עצמו מתייעצים עם עורך דין.

לפי ההגדרה בחוק העזר של תל אביב-יפו, דייר לפי חוק הגנת הדייר נכלל ב"בעל בניין", ולכן הוא יכול לקבל את ההודעה ולהיות אחראי מול העירייה. איך מתחלקות ההוצאות בינו לבין בעל הדירה זו שאלה אחרת, שתלויה בחוק הגנת הדייר ובחוזה ביניהם. על השאלה הזו כדאי להתייעץ עם עורך דין שמכיר את התחום.

ברוב המקרים כן. ברשימת העירייה מ-3.9.2026 רוב הבניינים מסומנים כמאוכלסים, והודעה לפי סעיף 3 דורשת לתקן ולא לעזוב. פינוי קשור בעיקר לסכנה ממשית או לצו בסכנה מיידית לפי סעיף 7. עד סוף העבודות צריך להציב שלטי אזהרה, לגדר את האזור המסוכן ולשמור על מי שעובר ליד הבניין.

בעלי הבניין, דרך האסיפה או דרך הנציגות שהוסמכה לכך. העירייה דורשת בדיקת יציבות של מהנדס רשום, וביצוע של קבלן רשום ברשם הקבלנים בפיקוח מהנדס או הנדסאי בניין. היא לא ממנה אותם בשבילכם. כדאי לבחור מהנדס קודם, כי הוא קובע מה מתקנים ובאיזה סדר, ורק אחר כך לבקש הצעות מקבלנים.

הפוליסה התקנית לביטוח דירה מכסה נזק שנגרם מסיכונים שמפורטים בה, כמו אש, התפוצצות או שטפון ממקור מים חיצוני. ליקוי שהצטבר לאורך שנים לא מופיע ברשימה הזו. אבל התשובה המדויקת נמצאת בפוליסה של הבניין, אם יש כזו, ובפוליסה של כל דירה. קראו את הסעיפים על הרכוש המשותף, ושאלו את סוכן הביטוח בכתב לפני שמגישים תביעה.

החוק לא אוסר למכור, אבל לפי מבקר המדינה ההכרזה פוגעת בסחירות הנכס ובנק עלול לסרב למשכן אותו. הרשימה של העירייה פומבית, כך שקונה יכול לבדוק את הכתובת בעצמו. מה חייבים לגלות לקונה, ואיך לנסח את זה בחוזה, היא שאלה לעורך דין שמלווה את העסקה, לפני החתימה.

לפי דוח מבקר המדינה, נכון לביקורת בשנת 2021 לא הוקמה בתל אביב-יפו קרן ייעודית לבעלי דירות במבנים מסוכנים. העירייה מסרה שבעלי מבנים מסוכנים יכולים ליהנות מהסיוע של עזרה ובצרון, אם במסגרת התיקון הם מבצעים שיפוץ חזיתות מקיף. התנאים משתנים, ולכן בודקים אותם מול עזרה ובצרון לפני שמתכננים.

המועד לא קבוע בחוק העזר, אלא נכתב בכל הודעה בנפרד. לפי העירייה, לוח הזמנים נקבע לפי ההודעה או לפי המהנדס שערך את בדיקת היציבות, המוקדם מביניהם. בבית משותף כדאי לקחת בחשבון גם את הזמן שלוקח לכנס אסיפה ולגבות כסף, ולכן מתחילים בבדיקת המהנדס עוד לפני שההחלטה הסופית התקבלה.

מקורות

  1. חוק עזר לתל-אביב-יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב-2001 - הנוסח באתר העירייה (נבדק 2026-10-01)
  2. עיריית תל אביב-יפו - מבנים מסוכנים בעיר (נבדק 2026-10-01)
  3. עיריית תל אביב-יפו, מינהל ההנדסה - רשימת מבנים מסוכנים פעילים לפי סעיף 3, 4 (נבדק 2026-10-01)
  4. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (נבו) (נבדק 2026-10-01)
  5. מבקר המדינה, דוח על הביקורת בשלטון המקומי 2022 - טיפול הרשויות המקומיות במבנים מסוכנים (נבדק 2026-10-01)
  6. חוק חוזה הביטוח, התשמ"א-1981 (נבו) (נבדק 2026-10-01)
  7. תקנות הפיקוח על עסקי ביטוח (תנאי חוזה לביטוח דירות ותכולתן), התשמ"ו-1986 (נבו) (נבדק 2026-10-01)

קיבלתם הודעה על הבניין שלכם?

כתבו את כתובת הבניין ואת מספר הסעיף שמופיע בהודעה. אם כבר יש מהנדס או החלטה של האסיפה, ציינו את זה.